全都是大招！開始“拔毛救場”

記住今天，開始救場了。

上周五的文章里，我們對政策做了一個基本的預判《》。來的很快，開始拔毛了。

今天看到國新辦發布會，央行+金監+證監三大部門聯手發布超級猛料，要點有幾個（我們只講和房地產有關的）：

1）一刀切降存量房貸利率50個BP。

存量房貸利率下調，早在8月30日PB社就傳了“大作文”，我當時判斷真實度很高《》，意義也很大，能夠給房奴家庭省下好幾百乃至2000塊的現金支出。按這次的說法，大概是降50個BP，跟預期的稍遜（原來預期是降它100個點，3700億左右），不過也OK，每個月都可以省下來一個省內游。對于房奴來說，這是央行給出的實打實的家庭支持，也是不多見的真正的不是讓家庭上杠桿而是“視同發錢”的好政策，提前還款的童鞋其實可以先緩一下。

現在存量房貸利率大約在4.3%左右，首套房利率在3.5%左右，像廣州很多地方都低過了3%。那么這個問題就來了，有人說這一波降完存量房貸就不會再降了。我倒認為還是要走一步看一步，去年9月降了，今年9月再降，降與不降，取決于那個差值。如果繼續給首套剛需優惠利率，LPR繼續下降（目前的LPR太高了），那么，只要存量房貸與新增房貸利率差過大，存量就會存在下降的空間。對此，我持開放的觀點。

2）統一房貸最低首付比例至15%。

首付比下調，這個兩說。一方面，不區分二套下調首付，的確會利好一些剛改群體，給的首期款少，在預期與收入穩定的前提下當然算是一件大好事。但另一方面，要看到效果有限，邊際效應更是瘋狂遞減。因為它的本質是加杠桿，而這與時局相悖。比較好的做法，是配套其它“改革”，比如參考國外做法，首付比可以降到令人吃驚的5%，但是按工程進度付款（每隔半年付5%），而直到交樓的時候才去貸款供樓，房主拿不到貨就不需要供樓。這樣做，是可以拉動更多需求入市的。SO，不要覺得這很低，還可以更低，就是說央行還是有后手的。

3）延長2年金融16條和經營性物業貸期限。

這兩個政策主要是針對開發商資金鏈危機的，金融16條是2022年的政策，當時主要是用來為開發商暴雷紓困的，要求不區分所有制一視同仁，銀行不能隨便抽貸，適當給予還款展期等等。但這個據我了解，在執行中很僵硬，動輒“終身追責”，導致很多銀行不敢放手干。另一個是經營性物業貸，這個是今年的政策，對開發商資金紓困非常非常重要，萬科龍湖那些手里有豐富投資性物業的開發商，可以依據這個進行貸款置換，幫助非常大。兩個繼續延長2年，對開發商未來的經營安全，有很重要的意義。

4）保障房再貸款央行增資。出資比例從先前的60%提高到100%。

這個政策是5.17新政，當時落地市場就指出額度太少，現在增資是一個正面回饋，但是還是太少。建設保障房方向是正確的，只要政府不新建，從開發商那里收購，這個路徑也是正確的——因為不導致供應進一步過剩。不過我認為，焦點問題不在這里了，一線的執行顯示，這個問題在于收購價格，政府出的價錢太低了。

5）降準。近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。同時，年底前可能還將下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。沒什么好說的，降準就是釋放流動性，市場現在不缺。

6）第五項政策是支持收購房企存量土地。沒什么好說的，還在研究，落地應該也不容易，國企央企都自身難保。

總體上說，我有幾個感受。

第一，這一波政策刺激是源于對8月以來形勢的回應。在5月大級別政策刺激之后，當時市場預期，較長時間內不會再有大刺激，我更預期，至少到中央經濟工作會議之前都不會再有大級別的政策。但是8月以來，市場惡化的速度比想象的要快，快很多，快到GDP都完不（側面也展示出過往的政策效果，其實是被高估了）。所以，我認為，這一輪的政策和5.17不同在于，它主力是在支持經濟，或者說，經濟和房地產、股市現在變成了三個難兄難弟了（二季度之前，GDP數據還好）。這也是我上篇文章里說的，TS比房地產調整更重要，現在的形勢，不是救房地產，也不是救股市了，泥沙俱下。

依照這個邏輯，大招還沒放完，央行這三個部門今天的動作是第一波，可以視作一個信號，但光靠他們不行，很快會有第二波。進而說，我們可以有一個更樂觀的階段性解讀：這意味著政策在階段性的回到“以經濟建設為中心”上來，這個很重要。

第二，政策是對的，會起到作用。不能一說我們希望著市場來個大V天龍，那個顯示出人們還沒從“大周期”里走出來，這個舊思維很危險。我一再強調，房地產、股市、經濟面臨的挑戰不是短期的，這個只能慢慢來。但是政策短期給不給藥，也很重要，因為政策代表著希望。短期也只能靠政策，長期太長了，In the long run，we are all dead。今日的房地產和宏觀經濟，一體兩面，房地產是BP，經濟是TS，企業、家庭都需要降債務，需要支持。政策在這個方向上，多做任何一步都是對的。

這是房地產的“好日子”，我相信政策對10月的房地產交易量勢必會形成正面刺激，保守估計交易量環比能有個至少3成以上。15%的首付，3.5%的利率（LPR不出意外在10月就應該就會繼續下降），加上價格在過去這幾個月以來又出現了不小的下跌，房價水平實際上也更加去到了一些剛需、剛改的合意水平。對于市場，走勢自然不樂觀，想靠著一次兩次的政策就扭轉局面怕是很難，但是，即便是一個消費市場，總還是有人需要買房子住。有好的產品，合適的價格，還是能賣的不錯。

第三，預期新的財政政策和住房政策醞釀。從央行的動作來看，力度是不錯的，政策層現場也給了開放性的答案，5000億不夠就再5000億，3000億不夠就再3000億。但是問題在于，央行給的流動性最終要流動起來，如果流動不起來，還是沒有意義。而現在的政策（包括以往），一個很大的特征是：迄今為止，基本上都是貨幣政策在使勁，央行獨自扛大鼎。降準、降息、降存量房貸、提供貸款支持等等，都是貨幣政策。這當然有用，但是不夠。因為這個時局，企業、居民都不愿意再付債，連GJD都不愿意再付債，債務太大了，真的沒有錢。不要光看M2，很多人現在擔心的比你想象的嚴重。

市場更多的是在呼喚財政政策，減稅降負，給大家提供就業，給大家發錢，提供更多的保障，減少后顧之憂。在這些方面做功課，效果一定會比貨幣政策好，只靠著央行扛大鼎，不夠。

落到房地產這個重要的穩住經濟的抓手，早先已經說了，之前所有的干預政策最好都一刀切的解除，尤其是限購政策。再有是稅費政策，類似增值稅什么的，都可以給出更多的優惠。

我個人非常期待財政部+住建部+資源部在近期也速度聯手召開新聞發布會。

第四，希望細則快點落地。從央行的表態看，要各地去落地，就是還是會有細則，需要一點時間落地，考慮到商業銀行的調整，也許沒那么快。我個人是希望政策能夠明確執行時間，比如不晚于某個時期，不要拖，一拖，股市又跌回去了。

股市的反應比樓市要快速，也要更大，但是回落也更快。有的粉絲今天問我，要不要沖進去，我的看法重點就是上面第三點，財政政策是最有力度的，大招還沒放完，交易性的機會依然存在。這只是一個政策面的探討，不要視作股票的操作建議。

為了慶祝今天這樣一個“好日子”，我特地給大家伙兒找到了一個非常好的項目。許多小伙伴說，這個市場手里有錢也沒有什么機會。我覺得不盡然，年初我做直播的時候說過，這時候是“舉目世界天地寬”的時候，我們要站在世界看中國，而不是一直站在中國看世界。我們的未來一定還是充滿希望的，但中短期內的挑戰對于每一個人來說，超出個人能力，難以把握。這個不需害怕，調整時期恰好是拓寬認知圈、能力圈的好時機。這個時候多多放眼全球，四處看看，多方比對，也許可以發現，我們的市場也沒那么壞，而別處也存在不錯的機會。即便不下手，也會長見識。

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