“冰山之下”年報觀察⑤｜首虧16億，中交地產為誤判買單？

規模沖刺路上的大舉拿地

正不斷反噬著中交的業績和利潤

現在來看

中交的剎車確實是踩得太晚了

但我們不能以上帝視角來審判中交

冰山之下，地產的寒氣也傳導到了央企身上。

排名提升8位至TOP20，但首虧16.73億，銷售業績同比降低18.57%，營收同比下降15.59%。

升了排名但虧了利潤，中交地產2023年似乎有些“得不償失”。

一切都是因為過去的那句關于規模沖刺的口號——“進軍央企前三”。

盡管中交23年已踩下剎車，僅拿兩塊地，但依舊無法避免跟行業多數企業一樣，撞向地產周期變化的“冰山”。

為錯誤的預判買單，正成為這個行業的常態。

2024年初，中交地產開始率先進行大刀闊斧的組織架構調整。可以看出，這家曾被視為央企黑馬的企業，正在重新審視自己，并決心求變謀劃未來。

拿地“勝負手”的

后程反噬

2023年，在行業業績的集體滑坡中，中交的排名從28位提升到20，一舉反超遠洋、首開、美的置業、世茂等眾多房企，是top20里排名提升最多的。

這一點是非常值得肯定的。

但中交是背靠大樹的央企，擁有較強的資源，牌面上并不差。所以，這樣的成績單，本身還有再優化的空間。

尤其在利潤方面，中交出現的首虧著實令人惋惜。

事實上，這些年房企的虧損，很大程度上都與此前在上行周期沖擊規模，樂觀拿地有很大關系，中交也不例外。

翻開中交2023年年報，多項業績指標出現下滑：

·銷售業績373.61億元，較上年同期降低18.57%；

·收入324.68億元，較上年降低15.59%；

·歸屬母公司凈利潤-16.73億元，連續第5年下滑。

這種下滑或許在中交此前定下“2020年沖刺500億元、2023年在千億元之上，進入央企前三”的目標時就有了伏筆。

為了沖擊千億目標，中交前幾年開始大肆拿地。

2019年至2022年，其拿地金額分別為343億、366億、251億及114億，4年總計豪擲超千億元。

甚至，諸如昆明呈貢區地塊，不惜溢價96%拿下。

所以，當時在土拍市場上，一言不合就舉牌高溢價拿地的中交，是很多房企投拓人都頭疼的對手。

這幾年間，中交拿地銷售比多在0.6以上，一度超過華潤置地、保利、中海等拿地能手，站上行業之巔。

在沖刺規模的路上，拿地曾被視為左右房企成敗的“勝負手”。可隨著市場變化，高位拿地開始產生反噬效應，這也是目前整個行業所面臨的問題。

持續大手筆拿地之后，中交存貨一路攀升，2020年-2023年分別為720.3億元、1089億元、1069億元。

在市場房價下行的背景下，資產的減值計提成了虧損大頭。

2023年，中交資產減值13億元，比上年多了7.5億元。

銷售端，盡管中交一些項目市場表現不錯，但仍存在部分項目面臨去化難題的窘境。

比如，最近中交陷入封盤停售傳言的青島樓山春曉項目。作為中交地產精心打造的“春系”中高端產品，項目開盤三年來，銷售狀況一直不理想，大量房源尚未售。

這也成了中交錯誤預判、錯誤拿地的一個縮影。

但我們不能以上帝視角審判中交。

因為沒有任何人可以預知未來，只能說，幾年前確實是中交比較好的一個沖刺時機，但正如郁亮所說，市場“超跌”了。

這就造成——當初看上去還不錯的地和貨值，無情被市場超跌帶來不可控的踩踏。

不過好在，中交90%的土儲集中在二線城市，117個項目中，不僅布局了北京這樣的一線城市，同時，海量的二線城市依然具有一定的穩定性。

這也是中交基本盤的優勢所在，包括杭州、蘇州、廈門、武漢、長沙、南京等眾多優質城市布局，確保了中交的底線起碼不會太差。

只是中交的目前一些項目趕上行業下行、市場以價換量的背景，暫時不可避免地拖累了業績和利潤。

2021年-2023年，中交銷售業績逐年走低，分別為560億元，458億元和373.61億元。

與此同時，歸屬母公司凈利潤分別為2.36億元、0.34億元和-16.73億元。中交的毛利率也呈現下降趨勢，2021~2023年分別為22.91%、13.43%和10.46%。

相較華潤置地、龍湖這些毛利率均在20%以上的房企，中交還有再提升的空間。

現在，中交需要止住虧損勢頭。

分季度看，去年1-4季度分別虧損2.01億元、3.66億元、4.63億元以及6.41億元。

銷售去化受阻，虧損越來越大，這是行業“冰山之下”所有房企必須經歷的陣痛。

要知道，2023年約6成上市房企為虧損狀態，可見行業周期轉換過程之慘烈。

但隨著未來樓市企穩，預期回升，中交憑借較好的基本盤和在手優質項目，止虧的可能性還是很大的。

架構調整

能否解放區域“生產力”？

隨著行業整體規模的收縮，做精做強優勢區域，分拆業績貢獻低的區域成為不少房企的一貫做法。

中交地產的面前，同樣面臨著區域業績分化帶來的考驗。

能否更好地解放區域“生產力”，提高區域業績貢獻，成為當下中交必須思考的問題。

拆分中交的區域收入來看，6大區域中，僅華中、華南收入出現了增長，而華北、華東、西南、西北4區均出現了不同程度的下滑。

其中，華中、華南業績表現較好，分別同比增長332.92%和44.73%。

這表明，這些區域中交深耕的優勢在放大。

但不盡人意的是，中交22年營收貢獻最高的華北區域，收入由22年的122.6億下滑至48.9億，降幅高達60.11%。

即便是在招商、越秀等很多房企最側重，搶收最積極的華東區域，中交收入也出現了14.11%的降幅。

“華東區域太卷了，尤其是出險房企以價換量的行為十分普遍”。

近兩年，華東區域“內卷”又上升了一個層次。地產財富會從很多房企華東營銷條線的高層對話中，明顯能感受到這一點。

捍衛華東越來越不容易了。

不過值得關注的一點是——

中交已經率先行動起來了。

今年年初，中交地產對組織架構進行了一輪大范圍、大尺度的調整，地產財富會當時也做了及時跟進（《中交也跟上了！變革之年架構調整成房企“新型生產力”？》）。

此次調整，中交由此前實行“總部—區域—城市”的三級管控模式，轉變為兩級管控，撤銷華中、華東、華北等7個區域公司，并將原先的16個城市重組為9個，徹底對標民企實施扁平化管理。

過去，中交區域存在的低效、決策鏈條長等問題，被高速擴張時期規模、利潤增長所掩蓋了。

當時，為了擴大版圖，即使在一個城市僅有一兩個項目的情況下，中交也成立了項目公司或者城市公司。

大班人馬圍著一個項目轉。不僅效率低下，也推升了成本。

而現在，中交面對新的市場環境，通過新一輪架構調整來進一步強化內部競爭，釋放區域“生產力”，這無疑是非常值得期待的一次變陣。

今年年初，中交地產董事長李永前等高管與中交集團高層對全年工作做了一次全面梳理：

“維持好現有規模，搭建好管理體系，嚴謹審慎謀求增量、下大力氣去化存量、狠下決心做實資產、做強投資。”

從中可以看出，中交規模進擊的野心不再，但也展現了如同民企一般勇于求變的思維和果斷。

如今，當“活下去”成為不止民企們的口號時，很多央國企還是在困境中展現了積極向上的一面。

拿掉央企的“護身符”，用更全面、更勇敢的市場化，向市場宣戰。

很多央國企迫切需要像中交一樣行動起來了。

或許，對于中交而言，慢下來，認真反思、精打細算、努力沉淀，才有希望在下一次的速度與激情中奮力一搏。