越秀地產(chǎn)銷售額的謊言與真相

各家房企每月主動(dòng)公布的銷售額，統(tǒng)計(jì)口徑存在差異，且未經(jīng)審計(jì)，并不是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)數(shù)據(jù)。

各大機(jī)構(gòu)每月公布的房企銷售額排行榜單，統(tǒng)計(jì)口徑差異和差錯(cuò)率更大，前幾年沖擊千億銷售額潮流中已證明：

榜單只是一門生意。

生意歸生意，當(dāng)數(shù)據(jù)多了之后，也應(yīng)該關(guān)注基本的勾稽關(guān)系，作為新晉“黑馬”房企，越秀就滿不在乎。

爭(zhēng)議來(lái)源于前兩月銷售額，克而瑞公布的全國(guó)房企排行榜中，越秀前兩月全口徑銷售金額為224億元，排行第14名，權(quán)益銷售金額為211.3億元，排行第7名。

同樣是克而瑞公布的廣州排行榜中，越秀前兩月在廣州的全口徑銷售金額為123.43億元，權(quán)益銷售金額為70.48億元，均排名第一。

也就是說(shuō)，在廣州以外的城市，越秀用100億元的全口徑銷售額，創(chuàng)造了140.8億元的權(quán)益銷售額。

這實(shí)在難以解釋。

就算考慮到廣州是越秀的總部大本營(yíng)，往年廣州單城銷售額，占越秀總銷售額的比例高達(dá)50%-60%。

越秀地產(chǎn)回應(yīng)稱“公司從未向第三方行業(yè)機(jī)構(gòu)提供過(guò)權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)，嚴(yán)格按要求對(duì)外披露新增土地權(quán)益占比”。

這是一項(xiàng)穩(wěn)妥且有言外之意的回復(fù)。

越秀地產(chǎn)每月簡(jiǎn)報(bào)里，只公布了合同銷售額（連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目的合同銷售額），確實(shí)從未公布權(quán)益銷售額。

從合規(guī)層面考慮，上市公司層面未公布的數(shù)據(jù)，第三方機(jī)構(gòu)公布的都不算數(shù)。

從數(shù)據(jù)造假層面來(lái)看，就是因?yàn)樯鲜泄疚垂紲?zhǔn)確數(shù)據(jù)，第三方機(jī)構(gòu)才有瞎編（beiguo）的空間。

越秀所強(qiáng)調(diào)的，嚴(yán)格按要求對(duì)外披露新增土地權(quán)益占比，涉及到土地費(fèi)用支付，以及涉及相應(yīng)貸款用途，其中存在合規(guī)與道德雙重風(fēng)險(xiǎn)。

越秀顯然拎得清輕重。

回到最本質(zhì)的問(wèn)題，之所以要關(guān)注越秀的數(shù)據(jù)問(wèn)題，不僅是為了弄清楚越秀真實(shí)權(quán)益銷售額，更應(yīng)該是穿透規(guī)模的光環(huán)，認(rèn)清楚越秀創(chuàng)造真實(shí)利潤(rùn)的能力。

很遺憾，這是一個(gè)不太可能完成的任務(wù)。

市場(chǎng)非常關(guān)注房企每月公布的銷售額，因?yàn)檫@是觀察房企運(yùn)營(yíng)動(dòng)態(tài)的最前瞻數(shù)據(jù)。

然而，從銷售額到權(quán)益銷售額，再到營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)，存在時(shí)間上的錯(cuò)配，以及合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、附屬企業(yè)的出并表帶來(lái)數(shù)據(jù)上的波動(dòng)。

此次質(zhì)疑還有一個(gè)重要理由，那就是越秀拿地的權(quán)益比例，與權(quán)益銷售額占總銷售額比例存在重大差異。

這個(gè)理由也不完美，從拿地到開(kāi)發(fā)再到結(jié)算，通常需要兩三年以上時(shí)間，其中也會(huì)出現(xiàn)股東權(quán)益變化，從而帶來(lái)最終銷售權(quán)益大于當(dāng)初拿地權(quán)益的結(jié)果。

比如這兩年諸多房企出險(xiǎn)，很多正常房企就不得不收購(gòu)出險(xiǎn)合作方的股權(quán)，從而帶來(lái)總體權(quán)益的增加，越秀就收購(gòu)了花樣年、龍光的多個(gè)項(xiàng)目。

又比如前兩年流行合作開(kāi)發(fā)，純粹的融資方雖然占據(jù)股權(quán)，但往往將投票權(quán)交給主要操盤方，這也會(huì)造成數(shù)據(jù)差異。

越秀不主動(dòng)公布權(quán)益銷售額，那如何弄清楚這個(gè)數(shù)據(jù)？

從經(jīng)審計(jì)的財(cái)報(bào)角度來(lái)看，銷售額只與現(xiàn)金流量表有關(guān)，與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表無(wú)關(guān)。

換個(gè)說(shuō)法就是，每年銷售額多少，考慮到回款率后，對(duì)應(yīng)要收到相應(yīng)規(guī)模的現(xiàn)金，這其中就撇除了合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的干擾，得到權(quán)益銷售額的大概情況。

2019年、2020年、2021年、2022年前三季度，越秀地產(chǎn)的全口徑銷售額為721億元、957億元、1151億元、797億元。

廣州城建的“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入”分別為448億元、568億元、745億元、428億元，以80%的回款率測(cè)算，數(shù)據(jù)變?yōu)?60億元、710億元、931億元、535億元，占全口徑銷售額比例為77.7%、74.2%、80.9%、67%。

廣州城建是越秀地產(chǎn)在內(nèi)地的主要運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，資產(chǎn)占比高達(dá)93%以上。

從數(shù)據(jù)上看，越秀地產(chǎn)權(quán)益銷售額應(yīng)該是全口徑銷售額70%-80%之間，遠(yuǎn)小于克而瑞公布的今年前兩月94%、去年99%的數(shù)據(jù)。

第三方機(jī)構(gòu)公布的越秀權(quán)益銷售額，肯定數(shù)據(jù)造假了，這個(gè)鍋雖然第三方機(jī)構(gòu)背了，但越秀為什么這么做？

畢竟，2021年年報(bào)、2022年中報(bào)里，越秀均引述克而瑞數(shù)據(jù)稱，“本集團(tuán)的全口徑銷售金額和權(quán)益銷售金額均排名廣州市場(chǎng)第一名”。

這顯然是一種背書(shū)。

加上越秀2022年全年權(quán)益銷售額，剛好排在克而瑞全國(guó)榜單中的第十名，聯(lián)想到另一張含金量更大的榜單。

2023年新年第一天，《南方都市報(bào)》刊發(fā)《“十四五”高質(zhì)量邁向世界500強(qiáng)戰(zhàn)略目標(biāo)》文章，越秀集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)在接受采訪時(shí)再次強(qiáng)調(diào)了越秀集團(tuán)(持有越秀地產(chǎn)40%權(quán)益)的目標(biāo)：

世界500強(qiáng)。