未來幾個月 中海地產全面撒網并購

“未來幾個月，我們將保持積極姿態，全面撒網，希望有更好項目。”

當這樣的話，從中海地產（00688.HK）管理層口里說出來時，咋聽起來還是很提振信心，終于有一個能打的房企了。

中海上半年財報正面，加上還有派息，讓外界對其穩健標簽更加認可，同時中海還戳破了其他房企的一些謊言。

比如說工程進度放緩，造成了營業收入下降，而中海的營業收入同比持平，并強調上半年三分之一的物業實現提前交付。

中海管理層所說的全面撒網，是指中海在并購市場積極買入。

上半年中海在公開土地市場斬獲不少，13個城市新增21塊土地，總地價480.1億元。

與此同時，中海在上海、廣州、成都并購上，投入超過100億元。

當然，中海所說的全面撒網，也只是在其所布局城市的抄底動作，廣州亞運城項目是雅居樂和世茂的退出，上海是接盤城投地塊，成都土儲補倉正當時。

中海地產聯營公司中海宏洋，也收購了雅居樂、龍光的幾個項目。

中海怕不怕像萬科一樣，在環京市場的抄底抄半山腰上？這可能是一個問題，這很考驗中海的戰略判斷與城市深耕經驗。

上半年，中海實現銷售額1385億元，同比下降33.2%，但中海所布局城市總體銷售額，下降了42%，管理層判斷市場仍“短期承壓”。

下降幅度相比行業較少，是因為中海只布局一二線城市三十余個，幾乎就是省會城市加直轄市。

再進一步思考，如此城市布局，導致了中海的土地儲備，不可能像布局上百個城市房企那樣深厚，那么其實每年中海都存在拿地壓力。

另外一方面，也正是因為布局城市少，使得中海在市場經驗、建筑成本、品牌辨識上更有優勢。

有點像巴菲特的市場先生理念，你不可能預測市場是漲還是跌，你也不可能永遠擇時而入，你需要做的就是留夠安全墊。

中海的最大的安全墊，是穩健的財務結構，有一個細節很有意思，中海管理層說公司資產負債率只有59%。

這還是沒有扣除合同負債。

不過從另外一個方面來想，中海在30多個城市了，90%的資源專注于房地產開發業務，拿不到太多的地，銷售額沖不到TOP1，也不可能有太多合同負債。

如此來看，中海可被復制的經驗是：只進銷售良好的城市，不拿太多地，有足夠開發經驗與品牌，穩健財務隨時有抄底能力。

當然要承認中海有央企優勢，不過也要明白，這是橫跨香港、內地兩個市場三十多年的殘酷經驗。

中海財報有非常清晰的現金流指引。

上半年融資流入319.1億元，歸還到期債務164.5億元；銷售回款927.9億元，資本（土地和建筑安裝）支出746.5億元，費用支出323.1億元。

也就是說，企業經營活動、融資活動科目，必須時刻保持凈流入的狀態。